德国将严查房地产交易洗钱行为比较,对说中国基金投资者受到影响爱有多深大?

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原标题:德国将严格查处房地产交易洗钱行为,对中国投资者有多大影响?

虽然德国对资本流动的监管并不宽松,但根据负责反洗钱的德国联邦金融情报室(FIU)9月份发布的最新报告,2018年德国举报的疑似洗钱案件为77,252起,2019年这一数字已大幅上升至114,914起,其中涉及非金融部门(包括房地产交易、商品交易、赌博等)的洗钱金额。)可能高达300亿欧元,据报道,这些资金主要来自毒品生意,通过买卖房产流入合法渠道。

根据德国哈雷-威登堡大学此前进行的一项研究,德国每年的洗钱金额可能达到1000亿欧元,其中200亿欧元涉及房地产交易。绿党财政政策的发言人丽莎鲍斯最近再次抗议德国政府仍然允许现金买房。

为了应对各行各业的压力,德国联邦政府将从10月1日起正式实施新的房地产交易条例。如果投资者将来使用全部或部分现金或加密货币进行交易,公证人必须向监管机构报告。

新规:公证人应举报所有涉嫌洗钱交易

关于“为什么不禁止用现金买房”的问题,德国财政部长奥拉夫斯科尔斯(Olaf Scholz)早些时候表示,使用现金受到人们的欢迎,并被视为理所当然。如果在交易过程中发现可疑的洗钱活动,经纪人或公证人可以向当地金融情报机构举报。

根据上述报告,金融部门(包括信贷机构、保险公司等。)仍然是洗钱的“重灾区”。2019年,涉嫌洗钱案件103697起,比2018年同期增长50%左右;虽然非金融领域的洗钱嫌疑案件总数不多,但增长速度更快,从597起增加到1512起。

表面上看,非金融领域的洗钱远不如金融领域,但不代表非金融领域的洗钱现象不严重。

以房地产交易为例,根据德国房地产咨询网站Immowelt的统计,德国一套90-120平米的公寓从8月到9月的平均售价约为36.7万欧元,这意味着即使只有数百起涉嫌洗钱的案件,涉案金额也已达到数亿欧元。

根据德国法律,房屋或土地交易必须经过公证员的公证,因此公证员也有义务向监管机构报告可疑交易,但公证员报告的实际数量很少。根据金融情报室的报告,2019年只有17起案件。

德国联邦公证协会(BNOTK)解释说,并不是现实中的可疑交易数量少,而是根据欧盟现行规定,公证人员只有确信交易涉及洗钱且证据充分,才能举报;如果只是出于疑问,公证机关因法律保密义务不允许举报。

但10月1日起实施的《反洗钱法报告义务-房地产》明确规定了公证员(和律师)在交易中的监管义务:如果投资者来自欧盟认为的高风险国家,如巴拿马、尼日利亚或伊朗;如果投资者全部或部分以现金或加密货币支付交易;房地产交易价格明显偏离市场价值的,公证员(和律师)必须向监管部门报告。

然而,新规定并不能堵塞所有房地产交易中的洗钱漏洞。如果不直接买房产,可以先买房产公司的股份,然后想尽一切办法把公司拥有的房产卖掉换成现金,就可以逃避正常的监管。罗莎卢森堡基金会(rosa luxemburg Foundation)最近调查了柏林的433家房地产公司,发现其中135家无法从公开注册信息中找到其股东的真实身份。

专家:新规对中国投资者的影响有限

德国法兰克福高级房地产经纪人李佳(化名)告诉《第一财经》记者,监管部门对不同账户之间的资金流动一直非常严格。他的一个客户被德意志银行要求提供书面解释,仅仅因为他收到了父母从中国汇来的1万欧元,两周后他收到了银行的销户通知。

李佳认为,10月1日实施的新规主要针对的是来自东欧和南欧的金融犯罪组织,因为这些地区的人很容易带着现金来德国,但对中国投资者影响不大,而且中国并不是欧盟认为的可能涉嫌金融犯罪的高风险国家。他还表示,虽然听说当地一家中餐馆老板买房时使用了全额现金,涉嫌洗钱,但这只是个案,并不是常态。大多数中国投资者在德国买房是出于需要,而不是为了洗钱。

《第一财经记者》还发现,许多德国媒体曾报道过中国投资者在德国购房的浪潮,但大多数报道都聚焦于担心推动德国房价进一步上涨。

亚洲房地产科技集团IQI执行主席格奥尔格赫米尔也告诉第一财经记者,中国买家对德国房地产的需求主要是长期投资。此外,由于疫情和国际政治局势的变化,越来越多的中国父母对德国大学教育感兴趣,因此未来不排除有多少人因子女的教育需求而去德国买房。根据juwai.com的数据,今年第一季度,德国在中国人最受欢迎的海外购买目的地中排名第九。

德国百达翡丽律师事务所律师鲁道夫米库斯(Rudolf Mikus)在接受媒体采访时表示,中国人热衷于投资德国房地产并不奇怪,因为中国投资者首先希望安全投资,而德国资产显然满足了这一需求。目前没有迹象表明这种趋势会长期被打破。